MSTR Cat

Право доверительного управления/Уровень VII · Недвижимость и бизнес/7.2 Бизнес/Урок 4

Инвестиционные трасты недвижимости (REIT)

Что делает компанию инвестиционным трастом недвижимости по налоговому законодательству США, как облагаются налогом дивиденды REIT и что говорят регуляторы о REIT, акции которых не торгуются на бирже.

Это образование, а не юридическая консультация. Право доверительного управления различается от страны к стране и от штата к штату, а правильный выбор структуры зависит от вашей ситуации. Любые документы, которые вы подписываете, должны быть составлены или проверены квалифицированным юристом в вашем регионе.

Экономный путь

Самый дешёвый, с наименьшими налогами, самый простой и самый приватный путь, который допускает закон, — от лучшего к худшему. Для каждого шага указано, на какой норме он основан и при каком условии остаётся законным.

  1. Маршрут с наименьшими издержками: котированный REIT или индексный фонд на REIT, который можно продать в любой торговый день; SEC предупреждает, что начальные комиссии некотированных REIT могут достигать 15%, а акции могут быть заблокированы на годы.
  2. По возможности храните акции REIT в IRA или Roth IRA, поскольку большинство дивидендов REIT облагаются налогом как обычный доход; лимит взносов в IRA на 2026 год составляет $7 500, а для лиц в возрасте 50 лет и старше — $8 600.
  3. В налогооблагаемом счете IRC §199A позволяет физическим лицам вычитать 20% квалифицированных дивидендов REIT (эта норма теперь постоянная), но не по акциям, удержанным 45 дней или менее в период вокруг даты отсечения дивиденда (Treas. Reg. §1.199A-3(c)(2)(ii)).
  4. Дивиденды, которые REIT классифицирует как дивиденды по приросту капитала, облагаются налогом по ставкам долгосрочного прироста капитала; REIT указывает каждый тип в Form 1099-DIV, и все они должны быть отражены в вашей налоговой декларации.

МатериалыIRC §§856 и 857 на law.cornell.edu — основные правила о квалификации REIT и распределенияхInvestor Bulletin: Non-traded REITs (2015) Комиссии по ценным бумагам и биржам (SEC) на investor.govФорма 1099-DIV от REIT, если она у вас есть, чтобы посмотреть, как отражаются его дивиденды

Любопытство

  1. Почему REIT платит мало налога на прибыль корпораций или не платит его вовсе?
  2. Что должно находиться в собственности REIT и какие доходы он должен получать, чтобы сохранить свой статус?
  3. Почему регуляторы предупреждают инвесторов о REIT, акции которых не торгуются на бирже?

Исследование

  1. США создали инвестиционный траст недвижимости законом Real Estate Investment Trust Act of 1960, чтобы обычные инвесторы могли владеть долями в крупной доходной недвижимости во многом так же, как взаимный фонд позволяет им владеть ценными бумагами. Правила содержатся в IRC §§856–860. Несмотря на название, REIT не обязательно должен быть трастом: это может быть корпорация, траст или ассоциация, которая иначе облагалась бы налогом как отечественная корпорация, управляемая директорами или доверительными собственниками, с передаваемыми акциями или сертификатами, которыми владеют не менее 100 лиц. Организация становится REIT, сделав соответствующий выбор в своей налоговой декларации, как правило по форме 1120-REIT.
  2. REIT должен проходить тесты по активам и доходу. На конец каждого квартала не менее 75% стоимости всех его активов должны составлять активы в недвижимости, денежные средства и их эквиваленты, а также государственные ценные бумаги. Не менее 75% его валового дохода должны поступать из источников, связанных с недвижимостью, например арендной платы за недвижимость и процентов по ипотечным кредитам, а не менее 95% — из этих источников вместе с другим пассивным доходом, например дивидендами и процентами. Кроме того, он не может находиться в узком владении: пять или менее физических лиц не могут владеть более чем половиной его стоимости в течение второй половины года.
  3. Центральное правило — распределение. Согласно IRC §857, REIT обязан распределять не менее 90% своего налогооблагаемого дохода REIT, рассчитанного без вычета выплаченных дивидендов и без учёта чистого прироста капитала. REIT вычитает выплачиваемые дивиденды, поэтому выплаченный доход облагается налогом у акционеров, а не у REIT. Доход, который он оставляет у себя, включая нераспределённый прирост капитала, облагается налогом на уровне REIT. Поскольку выплачивается так много, REIT часто финансируют рост за счёт выпуска новых акций или заимствований.
  4. Для акционеров большинство дивидендов REIT — обычные дивиденды, облагаемые по ставкам для обычного дохода, а не по более низким ставкам для квалифицированных дивидендов. Дивиденды, которые REIT обозначает как дивиденды из прироста капитала, облагаются как долгосрочный прирост капитала. Согласно IRC §199A физические лица, как правило, могут вычитать 20% «квалифицированных дивидендов REIT», то есть дивидендов REIT, которые не являются ни дивидендами из прироста капитала, ни квалифицированным дивидендным доходом. Срок действия этого вычета должен был истечь после 2025 года; One Big Beautiful Bill Act (P.L. 119-21, июль 2025 г.) сделал §199A бессрочным. REIT отражает каждый вид дивидендов в форме 1099-DIV.
  5. Публичные REIT бывают двух видов. Публично торгуемые REIT зарегистрированы в SEC и котируются на бирже, поэтому их акции обычно можно продать в любой торговый день, хотя цена может сильно колебаться. Неторгуемые REIT также зарегистрированы в SEC и представляют ей отчётность, но не котируются на бирже. Бюллетень SEC для инвесторов 2015 года предупреждает, что они неликвидны: инвесторам, возможно, придётся ждать, пока REIT выйдет на биржу или продаст свои активы, что может произойти более чем через 10 лет, а программы выкупа акций обычно ограничены, могут быть приостановлены без уведомления и могут выплачивать меньше, чем вложил инвестор.
  6. Тот же бюллетень SEC предупреждает, что неторгуемые REIT обычно взимают высокие первоначальные сборы, которые, по его словам, могут достигать 15% цены предложения; что распределения могут выплачиваться из средств, привлечённых при размещении, или из заёмных средств, а не из прибыли, что снижает стоимость акций; что стоимость акций трудно оценить; и что у внешних управляющих компаний могут быть конфликты интересов. FINRA отмечает, что неторгуемые REIT могут оценивать свои активы лишь примерно раз в год, и предупреждает, что мошенничество с REIT действительно встречается. Этот урок объясняет, как работают REIT; он не рекомендует какой-либо REIT или иную инвестицию.

Ключевые факты

  • США ввели REIT законом Real Estate Investment Trust Act of 1960; основные правила содержатся в IRC §§856–860.
  • Не менее 75% активов REIT должны составлять активы в недвижимости, денежные средства и государственные ценные бумаги, и не менее 75% его валового дохода должны поступать из источников, связанных с недвижимостью.
  • REIT в США обязан распределять не менее 90% своего налогооблагаемого дохода REIT без учёта чистого прироста капитала.
  • Физические лица, как правило, могут вычитать 20% квалифицированных дивидендов REIT согласно IRC §199A, который P.L. 119-21 в июле 2025 года сделал бессрочным.
  • Большинство дивидендов REIT облагаются налогом как обычный доход, а не по более низким ставкам налога на квалифицированные дивиденды.
  • SEC предупреждает, что неторгуемые REIT неликвидны, могут взимать высокие первоначальные сборы и могут выплачивать распределения из средств, привлечённых при размещении, или из заёмных средств.

Упражнение девять, шесть, три, один

9СобратьПеречислите до 9 фактов о REIT, описанных в этом уроке, в руководстве SEC или FINRA либо в годовом отчёте REIT, который вы читаете (в некоторых списках пунктов меньше), например чем он владеет, откуда поступает его доход, сколько он распределяет, как торгуются его акции и какие сборы он взимает.
6СгруппироватьРаспределите их по 6 категориям: чем он владеет, откуда поступает его доход, распределения, налоговый характер дивидендов, ликвидность и сборы, а также факты, в которых вы не уверены.
3Выделить главноеСведите 6 категорий к 3 группам: правила, которые налоговое законодательство устанавливает для каждого REIT; особенности, различающиеся у торгуемых и неторгуемых REIT; и вопросы, которые вы задали бы, прежде чем полагаться на эту информацию.
1КристаллизоватьНапишите 1 предложение, объясняющее своими словами, как правило о распределении 90% позволяет REIT избежать большей части налога на корпоративном уровне.

Проверка фактов

Даты, цифры и утверждения были проверены по приведенным ниже опубликованным источникам.

Открыть в интерактивной академии →

EN PT ES ZH JA KO DE FR MS