Direito dos Trusts/Nível VII · Propriedade e negócios/7.2 Negócios/Lição 4

Fundos imobiliários de investimento (REIT)

O que torna uma empresa um fundo imobiliário sob a legislação fiscal dos EUA, como os dividendos de REITs são tributados e o que os reguladores dizem sobre REITs não negociados.

É educação, não aconselhamento jurídico. O direito dos trusts varia de país para país e de estado para estado, e a estrutura adequada depende da sua situação. Qualquer documento que você assine deve ser elaborado ou revisado por um advogado habilitado na sua região.

O caminho enxuto

A rota mais barata, com menos impostos, mais simples e mais privada que a lei permite, da melhor para a pior. Cada passo indica a regra em que se apoia e a condição que o mantém dentro da lei.

Caminho de menor custo: um REIT listado ou um fundo de índice de REITs que pode ser vendido em qualquer dia de negociação; a SEC alerta que as taxas iniciais dos REITs não negociados podem chegar a 15% e as ações podem ficar retidas por anos.
Mantenha as ações do REIT em uma IRA ou Roth IRA sempre que possível, pois a maioria dos dividendos de REITs é tributada como renda ordinária; as contribuições para IRAs em 2026 são limitadas a US$ 7.500, ou US$ 8.600 para quem tem 50 anos ou mais.
Em uma conta tributável, o IRC §199A permite que indivíduos deduzam 20% dos dividendos qualificados de REITs, agora permanente, mas não sobre ações mantidas por 45 dias ou menos em torno da data ex-dividend (Treas. Reg. §1.199A-3(c)(2)(ii)).
Os dividendos que o REIT designa como dividendos de ganho de capital são tributados pelas alíquotas de ganho de capital de longo prazo; o REIT relata cada tipo no Formulário 1099-DIV, e todos eles devem constar na sua declaração.

MateriaisOs artigos 856 e 857 do IRC em law.cornell.edu, as principais regras de qualificação e distribuição de REITsBoletim do Investidor da SEC: REITs não negociados (2015) em investor.govO Formulário 1099-DIV de um REIT, se você tiver um, para ver como seus dividendos são declarados

Curiosidade

Por que um REIT paga pouco ou nenhum imposto de renda corporativo?
O que um REIT precisa possuir e gerar para manter seu status?
Por que os reguladores alertam os investidores sobre REITs cujas ações não são negociadas em uma bolsa?

Explorar

Os EUA criaram o trust imobiliário de investimento por meio da Lei dos Trusts Imobiliários de Investimento de 1960, para permitir que investidores comuns possuíssem ações de grandes imóveis geradores de renda, da mesma forma que um fundo mútuo permite que eles possuam títulos. As regras estão estabelecidas nos §§856–860 do IRC. Apesar do nome, um REIT não precisa ser um trust: pode ser uma corporação, um trust ou uma associação que, de outra forma, seria tributada como uma corporação doméstica, administrada por diretores ou trustees, com ações ou certificados transferíveis em poder de pelo menos 100 pessoas. Ele se torna um REIT ao optar por isso em sua declaração de impostos, geralmente o Formulário 1120-REIT.
Um REIT deve passar por testes de ativos e de receitas. No final de cada trimestre, pelo menos 75% do valor de seus ativos totais devem ser ativos imobiliários, caixa e valores monetários, além de títulos governamentais. Pelo menos 75% de sua receita bruta deve provenir de fontes imobiliárias, como aluguéis de imóveis e juros sobre hipotecas, e pelo menos 95% deve vir dessas fontes, além de outras receitas passivas, como dividendos e juros. Além disso, não pode ser controlado por poucas pessoas: cinco ou menos indivíduos não podem deter mais da metade do seu valor durante a segunda metade do ano.
A regra central é a distribuição. De acordo com o §857 do IRC, um REIT deve distribuir pelo menos 90% de sua renda tributável, calculada sem a dedução dos dividendos pagos e excluindo os ganhos de capital líquidos. O REIT deduz os dividendos que paga, de modo que a renda distribuída é tributada aos acionistas e não ao REIT. A renda que ele mantém, incluindo os ganhos de capital retidos, é tributada no nível do REIT. Como grande parte da renda é distribuída, os REITs costumam financiar seu crescimento emitindo novas ações ou tomando empréstimos.
Para os acionistas, a maioria dos dividendos de REITs é considerada dividendo comum, tributado às taxas de renda ordinária e não às taxas mais baixas aplicáveis aos dividendos qualificados. Os dividendos que os REITs classificam como ganhos de capital são tributados como ganho de capital de longo prazo. De acordo com o §199A do IRC, os indivíduos podem geralmente deduzir 20% dos “dividendos qualificados de REITs”, ou seja, aqueles que não se enquadram nem como dividendos de ganho de capital nem como renda de dividendos qualificados. Essa dedução deveria expirar após 2025; porém, a Lei One Big Beautiful Bill Act (P.L. 119-21, julho de 2025) tornou o §199A permanente. Os REITs informam cada tipo de dividendo no Formulário 1099-DIV.
Os REITs públicos existem em dois tipos. Os REITs negociados publicamente estão registrados na SEC e listados em uma bolsa de valores, portanto suas ações geralmente podem ser vendidas em qualquer dia de negociação, embora o preço possa variar. Os REITs não negociados também são registrados e apresentam relatórios à SEC, mas não estão listados. O boletim para investidores da SEC de 2015 alerta que eles são ilíquidos: os investidores podem ter que esperar até que o REIT seja listado ou venda seus ativos, o que pode levar mais de 10 anos, e os programas de resgate de ações costumam ser limitados, podem ser interrompidos sem aviso prévio e podem pagar menos do que o investidor depositou.
O mesmo boletim da SEC adverte que os REITs não negociados costumam cobrar taxas iniciais elevadas, que podem chegar a 15% do preço de oferta; que as distribuições podem ser pagas com recursos provenientes da oferta ou de empréstimos, e não com lucros, o que reduz o valor das ações; que é difícil avaliar o valor das ações; e que os gestores externos podem ter conflitos de interesse. A FINRA observa que os REITs não negociados podem avaliar seus ativos apenas uma vez por ano e adverte que a fraude em REITs é real. Esta lição explica como funcionam os REITs; ela não recomenda nenhum REIT ou outro tipo de investimento.

Fatos-chave

Os EUA criaram os REITs por meio da Lei de Fundos de Investimento Imobiliário de 1960; as regras principais estão nos §§856–860 do IRC.
Pelo menos 75% dos ativos de um REIT devem ser ativos imobiliários, caixa e títulos governamentais, e pelo menos 75% de sua receita bruta deve provir de fontes imobiliárias.
Um REIT dos EUA deve distribuir pelo menos 90% de sua renda tributável como REIT, excluindo o ganho de capital líquido.
Em geral, os indivíduos podem deduzir 20% dos dividendos de REITs qualificados nos termos do §199A do IRC, o que foi tornado permanente pela P.L. 119-21 em julho de 2025.
A maioria dos dividendos de REITs é tributada como renda comum, e não nas alíquotas mais baixas de dividendos qualificados.
A SEC adverte que os REITs não negociados são ilíquidos, podem cobrar taxas elevadas inicialmente e podem pagar distribuições com recursos provenientes de ofertas ou empréstimos.

Exercício nove, seis, três, um

9ReunirListe até 9 fatos sobre um REIT descrito nesta lição, em um guia da SEC ou FINRA, ou no relatório anual de um REIT que você está lendo (algumas listas são mais curtas), como o que ele possui, de onde vem sua receita, quanto distribui, como suas ações são negociadas e quais taxas cobra.

6AgruparClassifique-os em 6 categorias: o que possui, de onde vêm suas receitas, distribuições, caráter tributário dos dividendos, liquidez e taxas, e fatos sobre os quais você não tem certeza.

3DestilarReduza as 6 categorias para 3 grupos: regras impostas pela legislação tributária a todos os REITs, características que diferem entre REITs negociáveis e não negociáveis, e perguntas que você faria antes de confiar nas informações.

1CristalizarA regra de distribuição de 90% permite que um REIT evite a maior parte dos impostos em nível corporativo, ao direcionar 90% dos lucros para os investidores.

Verificação de fatos

Datas, números e afirmações verificados com as fontes publicadas listadas abaixo.

Abrir na academia interativa →

EN ES ZH JA KO RU DE FR MS