Droit des trusts/Niveau VII · Biens immobiliers et entreprises/7.2 L'entreprise/Leçon 4

Les sociétés d’investissement immobilier (REIT)

Ce qui fait d’une société un real estate investment trust (REIT) au regard du droit fiscal américain, comment les dividendes des REIT sont imposés, et ce que disent les régulateurs des REIT non cotés.

Ceci est une ressource éducative et non un conseil juridique. Le droit des trusts varie d'un pays à l'autre et d'un État à l'autre, et la structure appropriée dépend de votre situation personnelle. Tout document que vous signez doit être rédigé ou examiné par un avocat qualifié dans votre juridiction.

La voie la plus légère

La voie la moins chère, la moins imposée, la plus simple et la plus discrète que permet la loi, de la meilleure à la moins bonne. Chaque étape indique la règle sur laquelle elle repose et la condition qui la maintient dans la légalité.

Voie la moins coûteuse : un REIT coté en bourse ou un fonds indiciel de REIT qui peut être vendu n'importe quel jour de cotation ; la SEC avertit que les frais initiaux des REIT non cotés peuvent atteindre 15 % et que les actions peuvent rester bloquées pendant des années.
Détenez les actions de REIT dans un IRA ou un Roth IRA lorsque c'est possible, car la plupart des dividendes de REIT sont imposés comme revenu ordinaire ; les cotisations aux IRA pour 2026 sont plafonnées à 7 500 $, ou à 8 600 $ à partir de l'âge de 50 ans.
Dans un compte imposable, le §199A du Code des impôts (IRC) permet aux particuliers de déduire 20 % des dividendes de REIT admissibles, désormais permanent, mais pas sur les actions détenues pendant 45 jours ou moins autour de la date ex-dividende (Règlement du Trésor §1.199A-3(c)(2)(ii)).
Les dividendes que le REIT désigne comme dividendes de gains en capital sont imposés aux taux des gains en capital à long terme ; le REIT rapporte chaque type sur le formulaire 1099-DIV, et tous doivent figurer dans votre déclaration.

MatérielLes §§856 et 857 de l’IRC sur law.cornell.edu, principales règles de qualification et de distribution des REITLe bulletin des investisseurs de la SEC : Les REIT non négociés (2015) sur investor.govUn formulaire 1099-DIV d’un REIT, si vous en avez un, pour voir comment ses dividendes sont déclarés.

Curiosité

Pourquoi un REIT paie-t-il peu ou pas d’impôt sur les sociétés ?
Qu’est-ce qu’un REIT doit posséder et gagner pour conserver son statut ?
Pourquoi les régulateurs mettent-ils en garde les investisseurs contre les REIT dont les actions ne sont pas négociées en bourse ?

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Les États-Unis ont créé le real estate investment trust par le Real Estate Investment Trust Act of 1960, afin de permettre aux investisseurs ordinaires de détenir des parts de grands biens immobiliers productifs de revenus, à la manière dont un fonds commun de placement leur permet de détenir des valeurs mobilières. Les règles figurent aux §§856–860 de l’IRC. Malgré son nom, un REIT n’a pas besoin d’être un trust : il peut s’agir d’une société, d’un trust ou d’une association qui serait autrement imposable comme une société américaine, géré par des administrateurs ou des trustees, dont les actions ou certificats cessibles sont détenus par au moins 100 personnes. Il devient un REIT en exerçant une option dans sa déclaration fiscale, généralement le formulaire 1120-REIT.
Un REIT doit satisfaire à des tests portant sur ses actifs et ses revenus. À la fin de chaque trimestre, au moins 75 % de la valeur de son actif total doit être constitué d’actifs immobiliers, de liquidités et quasi-liquidités, et de titres publics. Au moins 75 % de son revenu brut doit provenir de sources immobilières, comme les loyers de biens immobiliers et les intérêts de prêts hypothécaires, et au moins 95 % doit provenir de ces sources et d’autres revenus passifs, comme les dividendes et les intérêts. Il ne doit pas non plus être détenu de manière trop concentrée : cinq personnes physiques ou moins ne peuvent pas en détenir plus de la moitié en valeur au cours du second semestre de l’année.
La règle centrale est la distribution. Selon l’IRC §857, un REIT doit distribuer au moins 90 % de son revenu imposable de REIT, calculé sans la déduction des dividendes versés et hors plus-value nette en capital. Le REIT déduit les dividendes qu’il verse, de sorte que le revenu distribué est imposé chez les actionnaires plutôt que chez le REIT. Le revenu qu’il conserve, y compris les plus-values conservées, est imposé au niveau du REIT. Comme une part si importante est distribuée, les REIT financent souvent leur croissance en émettant de nouvelles actions ou en empruntant.
Pour les actionnaires, la plupart des dividendes de REIT sont des dividendes ordinaires imposés aux taux du revenu ordinaire plutôt qu’aux taux réduits des dividendes qualifiés. Les dividendes que le REIT désigne comme dividendes de plus-values sont imposés comme des plus-values à long terme. En vertu de l’IRC §199A, les particuliers peuvent généralement déduire 20 % des « qualified REIT dividends », c’est-à-dire les dividendes de REIT qui ne sont ni des dividendes de plus-values ni des revenus de dividendes qualifiés. Cette déduction devait expirer après 2025 ; le One Big Beautiful Bill Act (P.L. 119-21, juillet 2025) a rendu le §199A permanent. Le REIT déclare chaque type de dividende sur le formulaire 1099-DIV.
Les REIT publics sont de deux sortes. Les REIT cotés sont enregistrés auprès de la SEC et cotés en bourse, de sorte que leurs actions peuvent généralement être vendues n’importe quel jour de bourse, même si le cours peut varier fortement. Les REIT non cotés sont eux aussi enregistrés et déposent des rapports auprès de la SEC, mais ne sont pas cotés. Le bulletin de la SEC destiné aux investisseurs de 2015 avertit qu’ils sont illiquides : les investisseurs peuvent devoir attendre que le REIT soit coté ou vende ses actifs, ce qui peut prendre plus de 10 ans, et les programmes de rachat d’actions sont généralement limités, peuvent être suspendus sans préavis et peuvent rembourser moins que la somme investie.
Le même bulletin de la SEC met en garde contre le fait que les REIT non négociés facturent généralement des frais élevés au départ, qui pourraient atteindre 15 % du prix d’émission ; que les distributions peuvent être versées à partir des recettes de l’émission ou par emprunt plutôt que sur la base des bénéfices, ce qui diminue la valeur des actions ; que la valeur des actions est difficile à évaluer ; et que les gestionnaires externes peuvent avoir des conflits d’intérêts. FINRA note que les REIT non négociés ne procèdent à l’évaluation de leurs actifs qu’environ une fois par an et met en garde contre le fait que la fraude liée aux REIT existe bel et bien. Cette leçon explique comment fonctionnent les REIT ; elle ne recommande aucun REIT ni aucun autre investissement.

Faits clés

Les États-Unis ont créé les REIT par le Real Estate Investment Trust Act of 1960 ; les principales règles figurent aux §§856–860 de l’IRC.
Au moins 75 % des actifs d’un REIT doivent être des actifs immobiliers, de l’argent liquide et des titres gouvernementaux, et au moins 75 % de ses revenus bruts doivent provenir de sources immobilières.
Un REIT américain doit distribuer au moins 90 % de ses revenus imposables en tant que REIT, à l’exclusion des plus-values nettes sur capitaux.
Les particuliers peuvent généralement déduire 20 % des dividendes de REIT qualifiés en vertu de l’IRC §199A, que la P.L. 119-21 a rendu permanent en juillet 2025.
La plupart des dividendes de REIT sont taxés comme des revenus ordinaires, et non au taux plus bas applicable aux dividendes qualifiés.
La SEC avertit que les REIT non cotés sont illiquides, peuvent prélever des frais initiaux élevés et peuvent verser des distributions prélevées sur le produit de l’offre ou sur des emprunts.

Exercice neuf, six, trois, un

9RassemblerÉnumérez jusqu’à 9 faits concernant un REIT décrit dans cette leçon, dans un guide de la SEC ou de la FINRA, ou dans le rapport annuel d’un REIT que vous lisez (certaines listes sont plus courtes), par exemple ce qu’il détient, d’où proviennent ses revenus, combien il distribue, comment ses actions s’échangent et quels frais il prélève.

6RegrouperClassez-les en 6 catégories : ce qu’il détient, d’où proviennent ses revenus, les distributions, la nature fiscale des dividendes, la liquidité et les frais, et les faits dont vous n’êtes pas certain.

3DistillerRéduisez les 6 catégories à 3 groupes : les règles que la loi fiscale impose à tout REIT, les caractéristiques qui diffèrent entre REIT cotés et non cotés, et les questions que vous poseriez avant de vous fier à ces informations.

1CristalliserRédigez 1 phrase expliquant, avec vos propres mots, comment la règle de distribution de 90 % permet à un REIT d’éviter l’essentiel de l’impôt au niveau de la société.

Vérification des faits

Les dates, les chiffres et les affirmations ont été vérifiés à l’aide des sources publiées listées ci-dessous.

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