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信託法/レベル VII · 不動産と事業/7.2 事業/レッスン 4

不動産投資信託（REIT）

米国税法上で企業が不動産投資信託とみなされる条件、REITの配当金の課税方法、そして非上場REITについて規制当局がどのように述べているか。

これは教育であり、法的助言ではありません。信託法は国や州によって異なり、適切な構造はあなたの状況に依存します。あなたが署名するものはすべて、お住まいの地域の資格を持った弁護士による起草またはレビューを受けるべきです。

最小コストの道

法律が認める範囲で、最も安く、税負担が最も軽く、最も簡単で、最もプライバシーを守れる方法を、優先順に示します。各ステップには根拠となるルールと、合法であり続けるための条件を記しています。

  1. 最もコストが低い経路：上場REITまたはREIT指数ファンドであり、いずれの取引日も売却可能。SECは、非上場REITの前受手数料（アップフロントフィー）が15%に達する可能性があると警告しており、株式は数年間ロックアップされる場合がある。
  2. 可能な限りIRAまたはRoth IRAでREIT株式を保有すること。ほとんどのREIT配当は普通所得として課税されるためである。2026年のIRA拠出限度額は7,500ドル、50歳以上であれば8,600ドル。
  3. 課税口座では、IRC §199Aにより個人が適格REIT配当の20%を控除できる（現在は恒久化）。ただし、除権日（エクソデデンデッド・デート）前後45日以内の保有株式には適用されない（Treas. Reg. §1.199A-3(c)(2)(ii)）。
  4. REITが資本利得配当（キャピタルゲイン・ディビデンド）と指定した配当は、長期譲渡益税率で課税される。REITはForm 1099-DIVに各区分を報告し、いずれも申告書に記載する必要がある。

用意するものlaw.cornell.eduにあるIRC第856条および第857条、REITの資格要件と分配規則SECの投資家向けブレティン：非取引型REITs（2015年）、investor.govにてREITからの1099-DIVフォームがある場合、その配当金がどのように報告されているかを確認するために。

問い

  1. なぜREITは法人所得税をほとんど、または全く支払わないのでしょうか？
  2. REITがその地位を維持するためには、何を保有し、どのような収益を上げなければならないのでしょうか？
  3. なぜ規制当局は、株式が取引所で売買されていないREITについて投資家に注意を促すのでしょうか？

探究

  1. 米国は、一般の投資家がミューチュアルファンドが証券を保有させるのと同様に、収益性の高い大規模な不動産の株式を保有できるようにするため、1960年の不動産投資信託法において不動産投資信託を創設した。その規則はIRC §§856–860に定められている。名称とは裏腹に、REITは必ずしも信託である必要はなく、通常は国内法人として課税される会社や信託、団体でもよく、取締役や受託者によって運営され、少なくとも100人が譲渡可能な株式または証券を保有する。REITとなるためには、一般的にForm 1120-REITという税務申告書を通じて選択する必要がある。
  2. REITは資産および収益に関する基準を満たさなければならない。各四半期の終わりにおいて、総資産の少なくとも75％が不動産資産、現金及び現金同等物、そして政府証券でなければならない。また、総収益の少なくとも75％は不動産から得られる収入、例えば不動産の賃貸収入や抵当権にかかる利息などでなければならず、さらにそのうちの少なくとも95％は上記の収入に配当金や利息などのその他の受動的収入も含まれなければならない。また、密接に所有されていてはならず、年度後半において5人以下の個人が総資産の半分以上を保有してはならない。
  3. 中心的なルールは分配です。IRC第857条によれば、REITは、支払った配当金の控除を行わず、純資本利益も除外して算出されたREIT課税所得の少なくとも90％を分配しなければなりません。REITは自らが支払う配当金を控除するため、分配される所得はREITではなく株主に対して課税されます。留保される資本利益を含むREITが保持する所得は、REITのレベルで課税されます。このように多額が分配されるため、REITは新株発行や借入によって成長資金を調達することが多いです。
  4. 株主にとって、ほとんどのREIT配当金は適格配当金のような低い税率ではなく、通常所得の税率で課税される通常配当金です。REITが資本利益配当金として指定した配当金は、長期資本利益として課税されます。IRC §199Aにより、個人は「適格REIT配当金」、つまり資本利益配当金でも適格配当金収入でもないREIT配当金の20％を控除することができます（一般的に）。この控除は2025年に期限切れとなる予定でしたが、「One Big Beautiful Bill Act」（P.L. 119-21、2025年7月）により§199Aは恒久的なものとなりました。REITは各種類の配当金をForm 1099-DIVにて報告します。
  5. 公開REITには2種類あります。上場REITはSECに登録されて証券取引所に上場しているため、通常はどの取引日でも株式を売却できますが、価格は変動することがあります。非上場REITもSECに登録し報告書を提出しますが、上場していません。SECの2015年の投資家向けブレットンでは、これらのREITは流動性が低いと警告しており、投資家はREITが上場するか資産を売却するまで待たなければならない可能性があり、その時期は10年以上先になることもあります。また、株式の償還プログラムは通常限定的で、予告なく中止されることもあり、投資家が投入した金額より少ない額が支払われることもあります。
  6. 同じSECのブレットンでは、非上場型REITは通常、発行価格の15％にも達する高額な着手料を請求することがあると警告している。また、配当金は利益ではなく、発行による資金や借入金から支払われる可能性があり、それによって株式の価値が低下する。さらに、株式の価値を評価することは困難であり、外部の運用会社には利益相反が生じる可能性もある。FINRAは、非上場型REITが資産の評価を年に1回程度しか行わない場合があると指摘し、REIT詐欺が実際に存在することを警告している。このレッスンではREITの仕組みについて説明しているだけで、特定のREITや他の投資を推奨するものではない。

重要な事実

  • 米国は1960年の不動産投資信託法によってREITsを創設し、主な規定はIRC §§856–860に定められている。
  • REITの資産の少なくとも75％は不動産資産、現金、および政府証券でなければならず、総収入の少なくとも75％は不動産から得られるものでなければなりません。
  • 米国のREITは、純資本利益を除いたREIT課税所得の少なくとも90％を分配しなければならない。
  • 一般に、個人はIRC §199Aに基づき、適格なREITの配当金の20％を控除することができ、この規定は2025年7月にP.L. 119-21によって恒久的なものとされました。
  • ほとんどのREITの配当金は、低い適格配当金税率ではなく、通常所得として課税されます。
  • SECは、非上場型REITが流動性に欠け、高額な事前手数料を請求される可能性があり、また調達資金や借入金から配当を支払うことがあると警告している。

演習 九・六・三・一

9集めるこのレッスンで説明されているREIT、SECまたはFINRAのガイド、または読んでいるREITの年次報告書に関する、所有している資産、収益源、配当額、株式の取引方法、課金内容など、9つまでの事実を挙げてください（リストの長さは様々です）。
6まとめるそれらを「保有資産」「収入源」「配当金の分配」「配当金の税制上の性質」「流動性と手数料」「不明な点」という6つのカテゴリーに分類してください。
3絞り込む6つのカテゴリーを3つのグループにまとめる：すべてのREITに課される税法上の規則、上場REITと非上場REITの違い、そしてその情報を頼りにする前に尋ねるべき質問。
1結晶化する90％分配ルールによってREITは企業レベルの税金のほとんどを回避できる仕組みを、自分の言葉で1文で説明してください。

事実確認

日付、数字、主張は、下記に記載された公表資料と照合して確認しました。

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