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Trustrecht/Niveau VII · Vermögen und Unternehmen/7.2 Unternehmen/Lektion 4

Real Estate Investment Trusts (REIT)

Was eine Gesellschaft nach US-Steuerrecht zu einem Real Estate Investment Trust macht, wie REIT-Dividenden besteuert werden und was die Aufsichtsbehörden über nicht börsengehandelte REITs sagen.

Bildung statt Rechtsberatung. Das Trustrecht variiert von Land zu Land und von Bundesstaat zu Bundesstaat; die richtige Struktur hängt von Ihrer persönlichen Situation ab. Alles, was Sie unterzeichnen, sollte von einem qualifizierten Anwalt an Ihrem Wohnsitz erstellt oder geprüft werden.

Der schlanke Weg

Der günstigste, steuerärmste, einfachste und diskreteste Weg, den das Recht erlaubt – das Beste zuerst. Jeder Schritt nennt die Regel, auf der er beruht, und die Bedingung, unter der er rechtmäßig bleibt.

  1. Günstigster Weg: ein börsennotierter REIT oder ein REIT-Indexfonds, der an jedem Handelstag verkauft werden kann; die SEC warnt, dass Vorabgebühren bei nicht notierten REITs bis zu 15 % betragen können und Anteile jahrelang gesperrt sein können.
  2. Halten Sie REIT-Anteile nach Möglichkeit in einem IRA oder Roth-IRA, da die meisten REIT-Dividenden als normales Einkommen besteuert werden; die Beitragsgrenze für IRAs im Jahr 2026 liegt bei 7.500 US-Dollar bzw. bei 8.600 US-Dollar ab dem 50. Lebensjahr.
  3. In einem steuerpflichtigen Konto können natürliche Personen nach IRC §199A 20 % der qualifizierten REIT-Dividenden als Abzugsposten geltend machen, was nun dauerhaft ist; dies gilt jedoch nicht für Anteile, die rund um den Ex-Tag 45 Tage oder weniger gehalten wurden (Treas. Reg. §1.199A-3(c)(2)(ii)).
  4. Dividenden, die der REIT als Kapitalgewinn-Dividenden bezeichnet, werden zu den Steuersätzen für langfristige Kapitalgewinne besteuert; der REIT weist jede Art auf dem Formular 1099-DIV aus, und alle davon sind in Ihrer Steuererklärung anzugeben.

MaterialienIRC §§856 und 857 auf law.cornell.edu, die wichtigsten Regeln zu den REIT-Voraussetzungen und AusschüttungenDas Investor Bulletin der SEC: Non-traded REITs (2015) auf investor.govEin Formular 1099-DIV eines REIT, falls Sie eines haben, um zu sehen, wie seine Dividenden gemeldet werden

Neugier

  1. Warum zahlt ein REIT wenig oder keine Körperschaftsteuer?
  2. Was muss ein REIT besitzen und erwirtschaften, um seinen Status zu behalten?
  3. Warum warnen die Aufsichtsbehörden Anleger vor REITs, deren Aktien nicht an einer Börse gehandelt werden?

Erkunden

  1. Die USA schufen den Real Estate Investment Trust mit dem Real Estate Investment Trust Act von 1960, damit gewöhnliche Anleger Anteile an großen ertragbringenden Immobilien halten können, ähnlich wie ein Investmentfonds ihnen den Besitz von Wertpapieren ermöglicht. Die Regeln stehen in IRC §§856–860. Trotz des Namens muss ein REIT kein Trust sein: Er kann eine Kapitalgesellschaft, ein Trust oder eine Vereinigung sein, die andernfalls als inländische Kapitalgesellschaft besteuert würde, von Direktoren oder Trustees geleitet wird und deren übertragbare Anteile oder Zertifikate von mindestens 100 Personen gehalten werden. Er wird zum REIT, indem er dies in seiner Steuererklärung wählt, in der Regel auf Formular 1120-REIT.
  2. Ein REIT muss Vermögens- und Einkünftetests bestehen. Am Ende jedes Quartals müssen mindestens 75 % des Werts seines Gesamtvermögens aus Immobilienvermögen, Barmitteln und Barmitteläquivalenten sowie Staatsanleihen bestehen. Mindestens 75 % seiner Bruttoeinkünfte müssen aus Immobilienquellen wie Mieten aus Grundbesitz und Hypothekenzinsen stammen, und mindestens 95 % aus diesen Quellen zuzüglich anderer passiver Einkünfte wie Dividenden und Zinsen. Außerdem darf er nicht eng gehalten sein (closely held): Fünf oder weniger natürliche Personen dürfen in der zweiten Jahreshälfte nicht mehr als die Hälfte seines Werts besitzen.
  3. Die zentrale Regel ist die Ausschüttung. Nach IRC §857 muss ein REIT mindestens 90 % seines steuerpflichtigen REIT-Einkommens ausschütten, berechnet ohne den Abzug für gezahlte Dividenden und ohne Nettoveräußerungsgewinne. Der REIT zieht die gezahlten Dividenden ab, sodass ausgeschüttetes Einkommen bei den Anteilsinhabern und nicht beim REIT besteuert wird. Einkommen, das er einbehält, einschließlich einbehaltener Veräußerungsgewinne, wird auf Ebene des REIT besteuert. Da so viel ausgeschüttet wird, finanzieren REITs Wachstum oft durch die Ausgabe neuer Anteile oder durch Kredite.
  4. Für Anteilsinhaber sind die meisten REIT-Dividenden gewöhnliche Dividenden, die zum regulären Einkommensteuersatz besteuert werden und nicht zu den niedrigeren Sätzen für qualifizierte Dividenden. Dividenden, die der REIT als Capital Gain Dividends ausweist, werden als langfristige Veräußerungsgewinne besteuert. Nach IRC §199A können natürliche Personen in der Regel 20 % der „qualified REIT dividends“ abziehen, also REIT-Dividenden, die weder Capital Gain Dividends noch qualifizierte Dividendeneinkünfte sind. Dieser Abzug sollte nach 2025 auslaufen; der One Big Beautiful Bill Act (P.L. 119-21, Juli 2025) machte §199A dauerhaft. Der REIT meldet jede Dividendenart auf Formular 1099-DIV.
  5. Öffentliche REITs gibt es in zwei Arten. Börsengehandelte REITs sind bei der SEC registriert und an einer Börse notiert, sodass Anteile in der Regel an jedem Handelstag verkauft werden können, auch wenn der Kurs stark schwanken kann. Nicht börsengehandelte REITs sind ebenfalls registriert und reichen Berichte bei der SEC ein, sind aber nicht notiert. Das Investor Bulletin der SEC von 2015 warnt, dass sie illiquide sind: Anleger müssen möglicherweise warten, bis der REIT an die Börse geht oder sein Vermögen verkauft, was mehr als 10 Jahre dauern kann, und Rücknahmeprogramme für Anteile sind typischerweise begrenzt, können ohne Ankündigung eingestellt werden und zahlen möglicherweise weniger, als der Anleger eingezahlt hat.
  6. Dasselbe Bulletin der SEC warnt, dass nicht börsengehandelte REITs typischerweise hohe Vorabgebühren verlangen, die nach seinen Angaben bis zu 15 % des Ausgabepreises erreichen können; dass Ausschüttungen aus Emissionserlösen oder Krediten statt aus Gewinnen gezahlt werden können, was den Wert der Anteile mindert; dass der Wert der Anteile schwer einzuschätzen ist; und dass externe Manager Interessenkonflikte haben können. FINRA weist darauf hin, dass nicht börsengehandelte REITs ihr Vermögen möglicherweise nur etwa einmal im Jahr bewerten, und warnt, dass Betrug mit REITs real ist. Diese Lektion erklärt, wie REITs funktionieren; sie empfiehlt keinen REIT und keine andere Anlage.

Kernfakten

  • Die USA schufen REITs durch den Real Estate Investment Trust Act von 1960; die wichtigsten Vorschriften finden sich in den IRC §§856–860.
  • Mindestens 75 % des Vermögens eines REIT müssen aus Immobilienvermögen, Barmitteln und Staatsanleihen bestehen, und mindestens 75 % seiner Bruttoeinkünfte müssen aus Immobilienquellen stammen.
  • Ein US-REIT muss mindestens 90 % seines steuerpflichtigen REIT-Einkommens ohne Nettoveräußerungsgewinne ausschütten.
  • Natürliche Personen können nach IRC §199A in der Regel 20 % der qualified REIT dividends abziehen; P.L. 119-21 machte dies im Juli 2025 dauerhaft.
  • Die meisten REIT-Dividenden werden als gewöhnliches Einkommen besteuert, nicht zu den niedrigeren Sätzen für qualifizierte Dividenden.
  • Die SEC warnt, dass nicht börsengehandelte REITs illiquide sind, hohe Vorabgebühren verlangen können und Ausschüttungen aus Emissionserlösen oder Krediten zahlen können.

Übung neun, sechs, drei, eins

9SammelnNennen Sie bis zu 9 Fakten über einen REIT, die in dieser Lektion, in einem Leitfaden der SEC oder FINRA oder im Jahresbericht eines REIT, den Sie gerade lesen, beschrieben werden (manche Listen sind kürzer), etwa was er besitzt, woher seine Einkünfte stammen, wie viel er ausschüttet, wie seine Anteile gehandelt werden und welche Gebühren er erhebt.
6GruppierenOrdnen Sie sie in 6 Kategorien ein: was er besitzt, woher seine Einkünfte stammen, Ausschüttungen, steuerlicher Charakter der Dividenden, Liquidität und Gebühren sowie Fakten, bei denen Sie unsicher sind.
3VerdichtenReduzieren Sie die 6 Kategorien auf 3 Gruppen: Regeln, die das Steuerrecht jedem REIT auferlegt, Merkmale, in denen sich börsengehandelte und nicht börsengehandelte REITs unterscheiden, und Fragen, die Sie stellen würden, bevor Sie sich auf die Informationen verlassen.
1KristallisierenSchreiben Sie 1 Satz, der in eigenen Worten erklärt, wie die 90-%-Ausschüttungsregel es einem REIT ermöglicht, den größten Teil der Steuer auf Gesellschaftsebene zu vermeiden.

Faktcheck

Datumsangaben, Zahlen und Behauptungen wurden mit den unten aufgeführten veröffentlichten Quellen abgeglichen.

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