신탁법/레벨 VII · 재산과 사업 신탁/7.2 사업/수업 4

부동산 투자 신탁(REIT)

미국 세법상 어떤 요건을 충족해야 기업이 부동산 투자 신탁으로 분류되는지, REIT 배당금에는 어떻게 세금이 부과되는지, 그리고 비거래형 REIT에 대해 규제 당국은 무엇이라고 말하는지.

교육 목적이며 법률 자문이 아닙니다. 신탁법은 국가와 주(州)마다 다르며, 적합한 구조는 개인의 상황에 따라 달라집니다. 서명하는 모든 문서는 거주지 자격을 갖춘 변호사가 작성하거나 검토해야 합니다.

가장 가벼운 길

법이 허용하는 범위에서 가장 저렴하고, 세금이 가장 적고, 가장 간단하며, 가장 사적인 방법을 우선순위대로 정리했습니다. 각 단계마다 근거가 되는 규정과 합법성을 유지하는 조건을 밝힙니다.

최소 비용 경로: 거래일마다 매도가 가능한 상장 리츠(REIT) 또는 리츠 지수 펀드; SEC는 비상장 리츠의 선취수수료가 15%에 달할 수 있으며 주식이 수년간 묶여 있을 수 있다고 경고합니다.
가능한 경우 IRA나 로스 IRA에서 리츠 주식을 보유하십시오. 대부분의 리츠 배당은 일반 소득으로 과세되기 때문입니다; 2026년 IRA 납입 한도는 $7,500이며, 만 50세 이상인 경우 $8,600입니다.
과세 계좌의 경우, IRC §199A에 따라 개인은 적격 리츠 배당의 20%를 공제할 수 있으며 이는 이제 영구화되었지만, 배당 기준일 전후로 주식을 45일 이하로 보유한 경우에는 해당되지 않습니다(Treas. Reg. §1.199A-3(c)(2)(ii)).
리츠가 자본이득 배당으로 지정한 배당은 장기 자본이득 세율로 과세됩니다; 리츠는 Form 1099-DIV에 각 유형을 보고하며, 이 모든 것은 귀하의 신고서에 기재되어야 합니다.

준비물law.cornell.edu의 IRC §856 및 §857, 주요 REIT 자격 및 배당 규정SEC의 투자자 보고서: 비거래형 REITs (2015), investor.gov에서 확인 가능REIT로부터 받은 1099-DIV 양식이 있다면, 해당 기업의 배당금이 어떻게 보고되는지 확인할 수 있습니다.

호기심

왜 REIT는 법인소득세를 거의 내지 않거나 전혀 내지 않을까요?
REIT가 그 지위를 유지하기 위해 반드시 소유하고 수익을 창출해야 하는 것은 무엇인가요?
왜 규제 당국은 거래소에서 거래되지 않는 REIT에 대해 투자자들에게 경고하는 것일까요?

탐구

미국은 일반 투자자들이 뮤추얼펀드가 증권을 소유하게 해주는 것과 마찬가지로 수익성이 높은 대형 부동산의 지분을 소유할 수 있도록 1960년의 부동산투자신탁법을 통해 부동산투자신탁제도를 도입했습니다. 관련 규정은 IRC §§856–860에 명시되어 있습니다. 이름과는 달리 REIT는 반드시 신탁일 필요는 없으며, 본래는 국내 법인으로 분류되어 세금이 부과될 수 있는 회사, 신탁 또는 협회의 형태를 취할 수도 있습니다. 이러한 조직은 이사나 신탁관리인에 의해 운영되며, 최소 100명이 지분이나 증서를 소유합니다. REIT가 되려면 일반적으로 1120-REIT 양식의 세금 신고서를 통해 선택해야 합니다.
REIT는 자산 및 수입에 관한 기준을 충족해야 합니다. 매 분기 말에 총자산 가치의 최소 75%는 부동산 자산, 현금 및 현금성 자산, 그리고 정부 채권으로 구성되어야 합니다. 총수입의 최소 75%는 부동산에서 발생하는 수익인 임대료나 주택담보대출 이자와 같은 것들에서 나와야 하며, 최소 95%는 해당 수익에 배당금이나 이자와 같은 기타 수동적 수입도 포함되어야 합니다. 또한 밀접하게 통제되는 형태로 소유될 수 없으며, 연도 후반기 동안 5명 이하의 개인이 자산 가치의 절반 이상을 소유할 수 없습니다.
핵심 원칙은 분배입니다. IRC §857에 따라 REIT는 지급한 배당금 공제를 제외하고 순자본이익도 뺀 후 산출된 REIT 과세소득의 최소 90%를 반드시 분배해야 합니다. REIT는 자신이 지급하는 배당금을 공제하므로, 분배된 소득은 REIT가 아닌 주주에게 과세됩니다. 유보된 자본이익을 포함하여 REIT가 남겨두는 소득은 REIT 단계에서 과세됩니다. 이처럼 많은 금액이 분배되기 때문에, REIT들은 종종 신주 발행이나 차입을 통해 성장 자금을 조달합니다.
주주의 경우, 대부분의 REIT 배당금은 자격 있는 배당금에 적용되는 낮은 세율이 아닌 일반 소득세율로 과세됩니다. REIT가 자본이익 배당금으로 지정한 배당금은 장기 자본이득으로 과세됩니다. IRC §199A에 따라, 개인은 일반적으로 '자격 있는 REIT 배당금'의 20%를 공제받을 수 있는데, 이는 자본이익 배당금이면서 동시에 자격 있는 배당금 소득에도 해당하지 않는 REIT 배당금을 말합니다. 이 공제는 2025년 이후 만료될 예정이었으나, 《원 빅 뷰티풀 빌 법》(P.L. 119-21, 2025년 7월)으로 인해 §199A가 영구화되었습니다. REIT는 1099-DIV 양식을 통해 각 유형의 배당금을 보고합니다.
공개형 REIT에는 두 가지 유형이 있습니다. 상장형 REIT는 SEC에 등록되어 거래소에 상장되므로 보통 매매일에 주식을 매도할 수 있지만, 가격은 변동할 수 있습니다. 비상장형 REIT 역시 SEC에 등록하고 보고서를 제출하지만 상장되어 있지는 않습니다. SEC의 2015년 투자자 공보는 이러한 REIT가 유동성이 낮아, 투자자가 REIT의 상장 또는 자산 매각을 기다려야 할 수 있으며 그 시점이 10년 이상 후일 수도 있다고 경고합니다. 또한 주식 환매 프로그램은 일반적으로 제한적이며, 예고 없이 중단될 수 있고, 투자자가 납입한 금액보다 적은 금액만 지급될 수도 있습니다.
같은 SEC 공보는 비상장형 REIT가 일반적으로 높은 초기 수수료를 부과하며, 이는 발행 가격의 15%에 달할 수 있다고 경고합니다. 또한 배당금이 수익이 아닌 공모 자금이나 차입금으로 지급될 경우 주식 가치가 하락한다고 설명하며, 주식 가치 평가가 어렵고 외부 관리자에게 이해상충 문제가 발생할 수 있다고 지적합니다. FINRA는 비상장형 REIT가 자산을 1년에 한 번 정도만 평가할 수 있으며, REIT 관련 사기가 실제로 존재한다고 경고합니다. 이 수업은 REIT의 작동 방식을 설명할 뿐, 특정 REIT나 기타 투자 상품을 추천하지 않습니다.

핵심 사실

미국은 1960년의 부동산 투자 신탁법을 통해 REIT를 도입했으며, 주요 규정은 IRC §§856–860에 명시되어 있습니다.
REIT의 자산 중 최소 75%는 부동산 자산, 현금 및 정부 채권이어야 하며, 총수입의 최소 75%도 부동산 관련 분야에서 발생해야 합니다.
미국 REIT는 순자본이익을 제외한 REIT 과세소득의 최소 90%를 반드시 배당해야 합니다.
개인은 일반적으로 IRC §199A에 따라 자격을 갖춘 REIT 배당금의 20%를 공제할 수 있으며, 이 규정은 2025년 7월에 제정된 P.L. 119-21에 의해 영구화되었습니다.
대부분의 REIT 배당금은 저율의 자격 있는 배당금 세율이 적용되지 않고 일반 소득으로 과세됩니다.
SEC는 거래되지 않는 REIT들이 유동성이 낮으며, 높은 초기 수수료를 부과할 수 있고, 모금된 자금이나 대출금을 사용해 배당금을 지급할 수 있다고 경고합니다.

연습 아홉, 여섯, 셋, 하나

9모으기이번 수업에서 다룬 REIT, SEC 또는 FINRA 가이드, 혹은 읽고 있는 REIT의 연간 보고서에 나와 있는 내용을 바탕으로 소유하고 있는 자산, 수익의 출처, 배당 금액, 주식 거래 방식, 부과하는 수수료 등 최대 9가지 사실을 나열해 보세요(일부 목록은 더 짧을 수 있습니다).

6묶기이를 소유하고 있는 자산, 수입원, 배당금 지급 방식, 배당금의 세무 특성, 유동성 및 수수료, 그리고 확실하지 않은 사항 등 6가지 카테고리로 분류하십시오.

3추리기6가지 범주를 3개 그룹으로 줄이세요: 모든 REIT에 적용되는 세법 규정, 거래되는 REIT와 비거래형 REIT의 차이점, 그리고 해당 정보를 신뢰하기 전에 물어봐야 할 질문들.

1결정화90% 분배 규칙을 통해 REIT가 어떻게 기업 단계의 세금 대부분을 피하는지, 여러분 자신의 말로 설명하는 문장 하나를 작성해 보세요.

팩트 체크

날짜, 수치 및 주장은 아래에 명시된 출처들을 통해 확인되었습니다.

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