MSTR Cat

Право доверительного управления/Уровень VII · Недвижимость и бизнес/7.2 Бизнес/Урок 3

Статутные трасты штата Делавэр

Как статутный траст штата Делавэр работает в качестве отдельного юридического лица, для чего он используется и какие ограничения Rev. Rul. 2004-86 устанавливает для обменов по §1031.

Это образование, а не юридическая консультация. Право доверительного управления различается от страны к стране и от штата к штату, а правильный выбор структуры зависит от вашей ситуации. Любые документы, которые вы подписываете, должны быть составлены или проверены квалифицированным юристом в вашем регионе.

Экономный путь

Самый дешёвый, с наименьшими налогами, самый простой и самый приватный путь, который допускает закон, — от лучшего к худшему. Для каждого шага указано, на какой норме он основан и при каком условии остаётся законным.

  1. Наиболее простым вариантом может быть продажа с уплатой налога либо удержание актива до смерти для получения увеличенной налоговой базы (stepped-up basis) в соответствии со ст. 1014 НК США; обмен на долю в DST подходит тем владельцам, которые стремятся к пассивному участию в недвижимости и готовы удерживать активы долгосрочно.
  2. Чтобы отсрочить признание прибыли, определите заменяющие доли в DST в течение 45 дней с момента передачи передаваемого имущества и завершите обмен в течение 180 дней (ст. 1031(a)(3) НК США), не получая денежные средства от продажи на свой счет.
  3. DST должен оставаться в рамках Rev. Rul. 2004-86: без привлечения нового капитала, без рефинансирования, без заключения новых договоров аренды и без реинвестирования; если доверительный собственник (трасти) получает такие полномочия, структура превращается в партнерство, и обмен признается недействительным.
  4. Комиссии спонсора варьируются и раскрываются в документах о размещении; сопоставьте их с затратами на прямую покупку заменяющего объекта недвижимости и учитывайте, что доли будет трудно продать до момента продажи самого объекта.
  5. С 2018 года ст. 1031 НК США распространяется только на недвижимое имущество, а прибыль откладывается, но не прощается: она переносится в налоговую базу (basis) доли в DST и должна быть отражена при декларировании за год обмена.

МатериалыDelaware Statutory Trust Act, 12 Del. C. ch. 38 (§3801 и далее), на delcode.delaware.govRev. Rul. 2004-86 на irs.gov, особенно изложение фактов с перечнем того, чего не вправе делать доверительный собственникУрок 7.2.1 о том, как деловые трасты классифицируются для целей федерального налогообложения, и урок 7.1.5 о владении сдаваемой в аренду недвижимостью через траст

Любопытство

  1. Как траст может быть юридическим лицом, которое предъявляет иски и выступает ответчиком от своего имени?
  2. Почему доля в трасте может считаться недвижимостью для обмена с отсрочкой налога?
  3. От чего отказывается инвестор, когда у доверительного собственника связаны руки?

Исследование

  1. Закон Делавэра о статутных трастах восходит к 1988 году, когда был принят Delaware Business Trust Act; в 2002 году он был переименован в Delaware Statutory Trust Act и кодифицирован в 12 Del. C. ch. 38. Статутный траст создаётся на основании учредительного документа и путём подачи свидетельства о трасте Государственному секретарю штата Делавэр (§3810). Если его свидетельство и учредительный документ не предусматривают иное, он является отдельным юридическим лицом (§3801) и может предъявлять иски и выступать ответчиком от своего имени.
  2. Если учредительный документ не предусматривает иное, бенефициарные владельцы пользуются таким же ограничением личной ответственности, как акционеры коммерческих корпораций штата Делавэр (§3803(a)), а доверительные собственники, действующие в этом качестве, как правило, не несут личной ответственности перед третьими лицами по обязательствам траста (§3803(b)). Закон оставляет учредительному документу широкую свободу, поэтому эта форма подходит для очень разных целей: взаимных фондов (урок 7.2.2), эмитентов при секьюритизации (урок 6.2.6) и долей в недвижимости, продаваемых индивидуальным инвесторам.
  3. Для инвесторов в недвижимость ключевой документ — Rev. Rul. 2004-86. IRS постановила, что описанный в нём статутный траст штата Делавэр является «инвестиционным трастом» согласно Treas. Reg. §301.7701-4(c) и классифицируется как траст, а не как коммерческая организация, поскольку у него был один класс долей участия, а у доверительного собственника не было права изменять состав инвестиций. Согласно правилам о трастах учредителя (grantor trust rules) каждый инвестор рассматривался как владелец неразделённой дробной доли в имуществе. Поэтому обмен недвижимости на долю в таком трасте мог квалифицироваться как обмен однородным имуществом (like-kind exchange) согласно IRC §1031 при соблюдении остальных требований §1031.
  4. Авторы отраслевых публикаций называют ограничения из этого разъяснения «семью смертными грехами»; это неофициальное название, и в самом разъяснении его нет. По фактам, изложенным в разъяснении, доверительный собственник не мог принимать дополнительные взносы денег или имущества; пересматривать условия кредита или брать новые займы; обменивать имущество или реинвестировать выручку в другие активы; пересматривать договор аренды или принимать новых арендаторов, кроме случаев банкротства или неплатёжеспособности арендатора; вносить изменения сверх незначительных неструктурных, не требуемых законом; или держать денежные средства иначе как в краткосрочных государственных обязательствах и банковских депозитах со сроком погашения до следующего распределения. Денежные средства за вычетом разумных резервов нужно было распределять ежеквартально. IRS указала, что более широкие полномочия сделали бы траст коммерческой организацией, обычно партнёрством, и обмен не отвечал бы требованиям.
  5. Эти ограничения делают налоговый результат возможным, но они же определяют и характер инвестиции. Поскольку доверительный собственник не может рефинансировать кредит, заново сдавать имущество в аренду или привлекать новые деньги, проблемный объект бывает трудно спасти; некоторые договоры о трасте на этот случай допускают преобразование в LLC, что может повлечь собственные налоговые последствия. Доли, как правило, не торгуются на бирже, и их бывает трудно продать до продажи самого объекта. Предложения сопряжены с вознаграждениями и расходами спонсора, которые различаются от предложения к предложению и должны быть изучены по документам предложения; этот урок не приводит типичных цифр.
  6. Закон Делавэра и федеральное налогообложение — разные вопросы: траст может быть действительным статутным трастом штата Делавэр и всё же считаться для целей налогообложения партнёрством, если у его доверительного собственника слишком много полномочий. С 2018 года, после налогового закона 2017 года, §1031 применяется только к обменам недвижимостью, поэтому разъяснение важно прежде всего для недвижимости. Этот урок объясняет право; он не предлагает использовать статутный траст штата Делавэр или какое-либо предложение, и любому, кто рассматривает такой обмен, следует поручить квалифицированному консультанту изучить конкретные документы.

Ключевые факты

  • Delaware Statutory Trust Act был принят в 1988 году под названием Delaware Business Trust Act и переименован в 2002 году; это 12 Del. C. ch. 38.
  • Статутный траст штата Делавэр создаётся на основании учредительного документа и свидетельства о трасте, поданного в органы штата, и является отдельным юридическим лицом, если его документы не предусматривают иное.
  • Бенефициарные владельцы статутного траста штата Делавэр пользуются таким же ограничением личной ответственности, как акционеры коммерческих корпораций штата Делавэр, если учредительный документ не предусматривает иное.
  • Rev. Rul. 2004-86 установило, что статутный траст штата Делавэр с одним классом долей участия и без права изменять состав инвестиций является инвестиционным трастом, классифицируемым как траст.
  • Согласно этому разъяснению, инвесторы рассматриваются как владельцы неразделённых долей в имуществе, поэтому обмен недвижимости на долю в трасте может отвечать требованиям IRC §1031.
  • «Семь смертных грехов» — неофициальное название ограничений, которые разъяснение налагает на доверительного собственника, например запрет на новые взносы, рефинансирование, новые договоры аренды и реинвестирование.

Упражнение девять, шесть, три, один

9СобратьПеречислите до 9 признаков статутного траста штата Делавэр, описанных в этом уроке, в законе или в кратком описании предложения, которое вы читаете (в некоторых списках пунктов меньше), например как он создаётся, кто им управляет, чего не вправе делать доверительный собственник и как инвесторы могут выйти из него.
6СгруппироватьРаспределите их по 6 категориям: создание, ответственность, полномочия доверительного собственника, налоговая классификация, выход инвестора и расходы, а также факты, в которых вы не уверены.
3Выделить главноеСведите 6 категорий к 3 группам: признаки, которых требует закон штата Делавэр; признаки, необходимые для налогового результата по Rev. Rul. 2004-86; и признаки, выбранные спонсором.
1КристаллизоватьНапишите 1 предложение, объясняющее своими словами, почему ограничение полномочий доверительного собственника может изменить то, как IRS классифицирует траст.

Проверка фактов

Даты, цифры и утверждения были проверены по приведенным ниже опубликованным источникам.

Открыть в интерактивной академии →

EN PT ES ZH JA KO DE FR MS