信托法/等级 III · 家庭信托/3.1 生前信托/课程 2
为生前信托注资：产权文件、账户与权属登记
资产如何转入生前信托，以及哪些资产通常不会被纳入其中。
本内容为教育性质，不构成法律建议。信托法因国家和州而异，合适的结构取决于您的具体情况。您签署的任何文件都应由您所在地的合格律师起草或审核。
精简路径
法律允许的最省钱、税负最低、最简单、最私密的做法，按优先顺序排列。每一步都注明所依据的规则，以及保持合法所需满足的条件。
- 在各家机构的免费表格上重新填写银行账户和经纪账户的信息，或将信托账户的受益人指定为“死时支付”类型；FDIC为每位受益人提供的保障金额为250,000美元，每家银行对同一所有人的保障总额上限为1,250,000美元。需要注意的是，这一上限是针对同一家银行内的所有信托账户而言的。
- 将房屋产权过户至您本人名下（作为受托人），并自行办理登记；《加恩-圣杰曼法案》（Garn-St Germain Act，12 U.S.C. §1701j-3(d)(8)）禁止贷款人因该次转让而宣布贷款提前到期。注意：您必须继续作为受益人和实际居住者，且产权契据必须符合所在县的登记规则。
- 在加利福尼亚州，将房屋产权过户至可撤销信托名下，不构成财产税重新评估意义上的所有权变更（《收入与税法典》第62(d)条）。注意：该豁免仅在信托保持可撤销状态或转让方仍为当前受益人期间有效。
- 将个人退休账户（IRA）和401(k)计划保留在您本人名下，并使用该计划的免费表格指定受益人；更改抬头可能被视为应税提款，且401(k)权益的转让是被禁止的（《国内税收法典》第401(a)(13)条）。注意：受益人指定优先于信托条款，因此在结婚、离婚或生育后务必重新审查这些指定。
- 将外州土地产权过户至信托名下，可避免在该州进行辅助性遗嘱认证；明尼苏达州甚至允许在“死亡时转让”（transfer-on-death）契据中指定可撤销信托的受托人（《明尼苏达法典》第507.071条第9款）。注意：每份产权契据均须符合当地州的形式要求，并须在您生前完成登记。
材料您名下任何不动产的现有产权契据（Deed）所有银行账户和证券账户的账单/对账单您持有的所有商业权益或经营协议的清单
好奇
- 为什么抵押贷款机构会在意我是否将房子放入信托？
- 如果我试图将我的401(k)计划放入信托中，它会怎样？
- 我该如何管理位于其他州的房产？
探索
- 可撤销的生前信托仅能避免那些实际转移至该信托中的资产进入遗嘱认证程序。如果您签署了信托文件，但仍将房屋或汽车登记在个人名下，这些财产在您去世后仍需经过遗嘱认证。设立人必须在有生之年主动将每项资产重新登记在信托名下。这一过程被称为“为信托注入资产”。如果没有这一步，该法律文件就只是空壳，无法保护您的家人免受法庭诉讼的困扰。
- 对于房地产而言，业主通常会签署一份新的产权转让文件，将房产转交给信托的受托人，并在县土地登记处进行备案。根据1982年的《加恩-斯特·杰曼法案》（12 U.S.C. §1701j-3(d)(8)），贷款机构不得以“房屋出售即需偿还贷款”的条款，要求借款人因房产被转入以借款人为受益人的生前信托而提前还款；该规定适用于拥有五套以下住宅单元的房屋。另一项联邦法规（12 CFR §191.5）则规定，借款人仍为房屋的居住者，且可能需要向贷款机构提供方式，以便其了解后续的产权转让情况。
- 银行账户和证券经纪账户通常使用该机构提供的表格更改账户名义持有人，例如从“约翰·史密斯”变为“约翰·史密斯，约翰·史密斯生前信托受托人”。退休账户则有所不同。IRA或401(k)是以个人名义持有的，通常不会将所有权变更至信托名下：更改所有者可能被视为提取资金，从而导致余额需缴纳税款；此外，联邦法律一般禁止转让401(k)福利（《国内税收法》第401(a)(13)条）。因此，账户持有人应在该账户的专用表格上指定受益人，信托可以是其中的受益人之一。
- 诸如珠宝、艺术品或家族传家宝等有形动产，通常只需通过一份简单的书面声明列明物品并宣布其成为信托财产的一部分即可进行转让（Assignment）。这避免了为每件物品单独办理产权契据的繁琐手续。对于商业权益，您必须查阅您的经营协议或合伙合同。某些企业要求在将所有权份额转让给信托等实体之前获得合伙人同意。忽视这些合同限制可能会违反您与共同所有者的约定。
- 如果去世时该房产仍登记在您名下，通常需要在另一州通过单独的“附属”遗嘱认证程序来进行处理。但若将房产转让给您的生前信托，并使用符合该土地所在州规定且在当地办理登记的产权证书，便可避免这一额外的认证流程。这样一来，该房产就不需要进入另一州的法院审理，从而节省时间以及在不同州聘请律师的费用。由于各州和各县在登记规则、转让税及费用方面存在差异，因此产权证书必须符合当地要求。
- 实用清单：1）为房地产（包括州外的房产）办理新的产权登记并做好记录，同时咨询产权保险机构了解产权转移后保险是否依然有效；2）更改银行账户和经纪账户的名义人；3）通过书面协议或清单的方式转让有形个人财产；4）检查商业合同中的财产转让限制或同意要求；5）告知抵押贷款机构房屋已发生所有权转移；6）查看IRA、401(k)计划及人寿保险的受益人指定情况，而无需更改退休账户的名义人。列出所有资产及其持有方式，即可知道哪些资产仍不在信托范围之内。
关键事实
- 根据1982年的《加恩-圣日耳曼法案》（12 U.S.C. §1701j-3(d)(8)），贷款人不得因房屋被转入以借款人为受益人的生活信托而要求提前收回住房贷款。
- IRA和401(k)通常不会将所有权变更至生前信托名下；取而代之的是使用受益人指定（Beneficiary Designation），其中可以指定信托为受益人。
- 即使存在可撤销信托，委托人在去世后仍以个人名义持有的资产仍需经过遗嘱认证程序。
- 将州外不动产通过产权契据转让给生前信托，通常可以避免在该土地所在州进行附属遗嘱认证（Ancillary Probate）。
- 根据运营协议的不同，某些商业权益在转移至信托机构之前可能需要获得合伙人的同意。
- 有形个人财产通常是通过转让声明而非单独的契据被纳入信托。
练习 九、六、三、一
9收集列出您拥有的最多9项资产（大多数人拥有的数量更少），如房地产、账户、商业权益或贵重物品，并注明每项资产目前的持有者姓名。
6归类将这9项资产分为6类：房地产、银行/证券经纪、退休/保险、商业权益、有形动产以及州外财产。
3提炼根据法律转移方式，将这6个类别归为3组：契据/登记、账户表格/受益人指定，以及转让声明/合同审核。
1凝结如果您拥有信托，请用一句话说明哪些资产尚未纳入该信托，以及应使用何种文件或表格将其转入信托或指定受益人。
事实核查
日期、数字及数据均依据下方列出的已发表资料进行核实。